【MyGoNews廖賢龍/臺(tái)北報(bào)導(dǎo)】中國(guó)房市傳統(tǒng)的銷售旺季即將到來，根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，2011年8月19-20日，開發(fā)商取得預(yù)售許可證將要入市的專案就達(dá)到8個(gè)，8月中上旬的供應(yīng)量和7月同期相比增加70%。鏈家地產(chǎn)首席分析師張?jiān)抡J(rèn)為，近期大量新盤將集中入市，意味著開發(fā)商方面也期待在傳統(tǒng)的成交旺季取得良好的銷售成果。但是和去年相比，新房市場(chǎng)狀況已發(fā)生較大改變，今年至少在「金九銀十」前期，低靡的狀況還將持續(xù)，開發(fā)商將會(huì)面臨多方面的銷售壓力。

根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，截至24日，8月新房住宅成交3946套，預(yù)計(jì)全月成交在5500套左右，環(huán)比下降約40%，是新政半年以來各月成交量的最低值。日成交量從7月底300套左右持續(xù)減少，8月下半月基本維持在200套以下。張?jiān)抡J(rèn)為，「金九銀十」將近，但新房住宅成交量卻出現(xiàn)半年以來的最低值，且未現(xiàn)上漲趨勢(shì)，「金九銀十」出現(xiàn)成交量低位回暖的拐點(diǎn)時(shí)間或降延遲，至少在9月初尚難以體現(xiàn)。同時(shí)樓市庫存量再次回歸10.8萬套的高峰，較去年8月底增加了1萬多套，預(yù)計(jì)隨著9月份的開盤放量，庫存量極有可能突破11萬。受目前銷售狀況和庫存壓力的影響，在售和未來兩月將要入市項(xiàng)目的銷售壓力在「金九銀十」期間很難有所減弱。

8月23日，富力地產(chǎn)在中期業(yè)績(jī)發(fā)佈會(huì)上宣佈調(diào)控以來價(jià)格已下調(diào)10%，預(yù)計(jì)下半年價(jià)格還會(huì)下調(diào)10%左右。根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，今年富力地產(chǎn)在京已開盤銷售的商品房住宅項(xiàng)目金禧家園，擬售和成交均價(jià)較去年上一期開盤時(shí)分別下降7%和4%。另外，截至25日北京一共有108個(gè)商品期房住宅專案入市，舊盤新開的專案有65個(gè)，其中約有35個(gè)成交價(jià)格低於上期開盤，占比54%。

張?jiān)抡J(rèn)為，算上打折促銷的純新盤，今年實(shí)際降價(jià)入市的商品住宅專案比重將超過50%，而據(jù)媒體報(bào)導(dǎo)，9月將要入市的項(xiàng)目大部分也出現(xiàn)顯著降價(jià)或停漲，未來的兩個(gè)月，價(jià)格下降的壓力將持續(xù)存在。一方面，城區(qū)降價(jià)項(xiàng)目少有分佈，持續(xù)高價(jià)下消化能力已顯衰退，根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，8月中上旬城區(qū)商品住宅成交比重較7月下降11%，預(yù)計(jì)「金九銀十」期間城區(qū)不會(huì)出現(xiàn)價(jià)格大幅上漲的可能，漲幅回落和維穩(wěn)的可能性較大；另一方面，和上半年相比，中小房企的降價(jià)比重增加17%，張?jiān)抡J(rèn)為，大型房企下調(diào)價(jià)格對(duì)於市場(chǎng)的標(biāo)桿作用得以凸現(xiàn)，加上中小房企在京存貨較多，即使在「金九銀十」價(jià)格下調(diào)的步調(diào)也難以停滯。但價(jià)格依然只會(huì)平穩(wěn)下降，不存在出現(xiàn)價(jià)格戰(zhàn)的可能。
 

 

根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，自去年10月20日起，央行累計(jì)上調(diào)基準(zhǔn)利率5次，5年以上房貸利率由5.94%上漲為7.05%，而算上2010年9-10月首套房貸尚存在基準(zhǔn)利率85折的優(yōu)惠，實(shí)際5年以上房貸利率上漲2個(gè)百分點(diǎn)。同樣貸款100萬，20年還款期，當(dāng)前月還款額和總還款額分別增加1156元和28萬元。張?jiān)抡J(rèn)為，和去年「金九銀十」相比，消費(fèi)者購房成本顯著提高，除了體現(xiàn)在利率連續(xù)上漲導(dǎo)致月供增加外，首先，90平以下的首套房最低首付比重較去年9月提高10%；其次，雖然經(jīng)歷的第三輪嚴(yán)厲調(diào)控，但8月商品住宅價(jià)格同比仍上漲7%-10%左右。另外，根據(jù)央行25日資料，7月人民幣存款減少6687億元，同比少增8166億元，這意味著市場(chǎng)現(xiàn)金流動(dòng)速度加快，通貨膨脹的壓力依舊存在，「金九銀十」期間加息預(yù)期增加，這意味著現(xiàn)在購房的消費(fèi)者將要付出更高的成本，已有的高位購房成本下，對(duì)於消費(fèi)者購房意願(yuàn)的減少將形成疊加效應(yīng)，和去年「金九銀十」相比，消費(fèi)者購房意願(yuàn)或顯不足。

張?jiān)抡J(rèn)為，房企在售期房住宅銷售業(yè)績(jī)下降將直接影響房企的自籌資金來源。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公佈的7月份房地產(chǎn)資金來源資料，受成交低靡的影響，自籌資金環(huán)比降幅28.8%，預(yù)計(jì)8月這一指標(biāo)依然會(huì)有所下降。根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部預(yù)測(cè)，9月份北京將會(huì)有30個(gè)左右項(xiàng)目入市，較8月份約增長(zhǎng)一倍，一方面房企方面或期待「金九銀十」成為下半年銷售旺季或放量一搏，另一方面今年「金九銀十」和往年相比，受上面所述因素制約未必成交火熱，放量開盤或可以在一定程度上推動(dòng)成交，但成交虛高的背後可能是更多的專案滯銷，房企資金回籠可能更多地需要在價(jià)格、供應(yīng)等多方面平衡中得以實(shí)現(xiàn)。

張?jiān)抡J(rèn)為，今年「金九銀十」期間，開發(fā)商面臨的不僅僅是單一新專案的銷售壓力，還有庫存量居高不下、銷售業(yè)績(jī)下滑、價(jià)格持續(xù)走低等多重壓力，僅僅是對(duì)單一方面做出應(yīng)對(duì)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，更需要對(duì)各方面有所平衡。比如房?jī)r(jià)下降是否能夠獲得薄利多銷，提高成交量，是否能夠減少庫存，都是開發(fā)商做出相應(yīng)對(duì)策時(shí)應(yīng)該考慮的方面。

2011年入市項(xiàng)目數(shù)	舊盤新開項(xiàng)目數(shù)	降價(jià)項(xiàng)目數(shù)	降價(jià)專案城郊區(qū)分類				降價(jià)專案房企分類
			城區(qū)	比重	郊區(qū)	比重	大型房企	比重	中小型房企	比重
108	65	35	8	20%	27	80%	16	46%	19	54%
資料來源：鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部